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机构研报:中泰证券11月份中国房地产形势分析研究报告

发表时间:2022-11-14 07:12作者:中泰证券

      11月8日,中泰证券发表了中国房地产市场形势分析研究报告,研报指出,当前市场环境下行业将出现长期的滚雪球现象,越是保持拿地强度的房企,越能够在目前环境下脱颖而出。而在二手房交易复苏明显向新房传导的过程中,市场复苏可期。目前,在房地产市场中仍旧保持持续经营的优质房企,将持续受益于竞争格局优化带来的经营质量提升。

      中泰证券研报指出,虽然房地产市场当前销售总量还处于较弱区间,整体销售复苏力度仍然较弱,但结构性分化明显。一方面,核心城市市场复苏受限于市场供应,另外一方面,企业间推盘能力的分化也决定了不同企业销售复苏的节奏不同。

      2022年前三季度,受新冠疫情反复、整体行业交付压力增加、以及现金流压力所导致的停工项目增加背景下,典型房企收入确认规模承压。前三季度,中泰证券统计的典型房企合计实现营业收入1.34万亿,同比下降百分之13.6。

       三季度收入规模在不同企业层面均呈现同比下降,其中,地方国企、民企、混合所有收入规模增速由正转负,央企收入增速较2021第三季度有所下降,但仍保持6.8%的正增长;民企收入降幅较大,同比下降42.7%。收入规模保持增长的房企,收入规模主要集中在500亿以内。

相较于收入增速回落,从整体行业来看,归属母公司的净利润下降更为明显。在结算利润率下行、联合营项目投资收益下降,以及少数股东损益摊薄影响增加下,结算归母净利润下滑明显。前三季度典型房企归母净利润合计418亿,同比下降百分之54.8。

      从不同企业方面来看,前三季度归属母公司的净利润全面下降,相较而言,民企利润规模下降明显。前三季度,典型房企中民企归属母公司净利润同比降147.1%,相较2021年末增速进一步下滑。归属母公司的净利润仍旧保持增长的房企,利润规模主要集中于0到50亿的中型房企。

       受利润率下行影响,房地产行业整体ROE水平下降明显,其中由于民企受利润率及杠杆双方面约束,ROE回报快速下降。相较之下,混合所有企业ROE水平下降幅度较少,且领先于行业平均水平。今年前三季度,典型混合所有房企平均ROE为6.6%,显著领先行业。

受房地价差持续缩窄的行业性影响,前三季度典型房企整体毛利率进一步下降,算数平均下,典型房企平均结算毛利率为百分之25.3,较2021年末进一步下降。其中,地方国企仍旧保持较高毛利率水平,平均毛利率百分之36.4,民企毛利率降至百分之13.9的近年底部。

受流动性压力增加,房地产市场下行影响,前三季度典型房仍然计提了较大规模的资产减值损失,典型房企资产减值规模合计46亿。结构性上来看,民企占比较高,合计计提47亿,混合所有房企前三季度合计转回资产减值损失2亿,显著优于行业。

       除房地价差因素影响外,资产减值规模增加、表外联合营项目投资收益下降,以及表内结算少数股东损益占比上升,进一步拉低结算归属母公司净利润率水平。其中,民企平均净利润率下降至负值,前三季度典型房企中民营企业平均归属母公司口径下净利润率为-7.5%。

       投资收益的减少,以及少数股东损益的增加,进一步对归母净利润增长形成制约。前三季度,典型房企对联合营企业投资收益下降至74亿,表外项目盈利能力进一步下降。同时,规模增长诉求下的合作开发模式大幅增加了少数股东损益,前三季度少数股东损益占净利润比例提升至百分之40.7。


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